El fideicomiso mercantil como forma de financiamiento para la construcción de viviendas en la ciudad de Quito y su impacto en el mercado de valores

Abstract

Para la presentación de nuestro tema, en el capítulo uno, realizamos una descripción de las consideraciones y fundamentos utilizados para empezar a analizar los fideicomisos y el por que de la aplicación de sus figuras o contratos en la construcción de viviendas; así como, las ventajas y desventajas de este forma de administración y financiamiento, frente a las que dispone el mercado inmobiliario, para la realización de sus proyectos. En el segundo capítulo tratamos sobre el tema de la Fiducia, sus orígenes, antecedentes, evolución, características y sobre todo quienes intervienen en este contrato. La Fiducia es un negocio jurídico mediante el cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes específicos a otra fiduciaria quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o un tercero llamado beneficiario. El término fiducia se deriva de la voz latina "fiducia" que significa "confianza, fé" siendo esa su característica. Los elementos esenciales que constituyen el fideicomiso son: el fideicomitente, fiduciario y el beneficiario, los cuales varían e incluso pueden incluirse otros elementos, dependiendo de los requerimientos del proyecto a desarrollarse. Para conocer el potencial del fideicomiso en el mercado habitacional, en el capítulo tres se analiza la situación de la economía del país, siendo esta reflejada en la construcción de vivienda, para así conocer hasta que grado la economía ecuatoriana y la participación del Estado afecta el desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios en el país. En el capítulo cuatro nos centramos en conocer la participación e influencia del Sistema Financiero Nacional y cuales son normas que las orientan para el apoyo de desarrollo de programas de vivienda, esto es tanto en el sector público como el privado, comparando en este proceso mecanismos como el tradicional crédito hipotecario y la aplicación del fideicomiso mercantil inmobiliario. Una revisión del desarrollo de las actividades del Mercado de Valores nos ayuda a presentar a la titularización en el capítulo cinco, como una de las opciones de las figuras de fideicomisos. Éste es un mecanismo de financiamiento que consiste en transformar un activo (para el caso correspondería a un inmueble que esta en construcción o uno ya existente) en valores negociables en el Mercado de Valores, para obtener la liquidez en condiciones competitivas de mercado, con la consecuencia de la reducción de los costos financieros. Estos bienes deben tener características comunes y constituir un Patrimonio Autónomo, independiente del patrimonio del cedente (Originador), el mismo que será administrado por una Fiduciaria. La forma de utilización del fideicomiso mercantil inmobiliario se describe en el capítulo seis con la participación del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, como un constituyente adherente, siendo parte del Estado su apoyo es de carácter social; sin embargo es el ejemplo mas claro y completo de los pasos que sigue un proyecto con este tipo de contrato para ser aprobado y poder brindar mayores beneficios por su ejecución. Nuestro interés al describir la fiducia y las figuras o contratos en los que se puede dividir; así como, su influencia en el desarrollo de proyectos de vivienda, nos permitirá mostrar una forma de administración eficiente y eficaz de todos los recursos que se manejan, además de obtener beneficios tanto de seguridad como económicos a los inversionistas como a los interesados en adquirir una vivienda.